Понятие и признаки ипотеки как института гражданского права

Программа вступительного экзамена в аспирантуру Часть I Раздел 1. Общие положения гражданского права Тема 1. Гражданское право как отрасль права России Место и роль гражданского частного права в системе права России, отграничение гражданского права от других отраслей права. Предмет гражданско-правового регулирования.

Список книг

Ипотека как она есть В истории, в теории и в думском законопроекте Законопроект об ипотеке является одним из наиболее многострадальных законопроектов за всю историю российского законотворчества. Несмотря на многочисленные попытки добиться его принятия парламентом, этот один из старейших по времени своего написания законопроект так и остался в долгом парламентском ящике, ожидая, очевидно, иного состава Государственной думы, который был бы более лоялен к развитию рынка недвижимости.

Ъ публикует статью как предложение к дальнейшей дискуссии. Ипотека и законодательное обеспечение залога имущества Ипотека hypotheca — греко-латинский термин, обозначающий древний институт традиционного хозяйства. Это разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства должником-залогодателем перед кредитором-залогодержателем, который приобретает право, в случае неисполнения должником обеспеченного залогом основного обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества, собственником владельцем которого остается залогодатель.

На заре российского феодализма в ХV веке при первых попытках правового регулирования отношений имущественного залога, существовало понятие "закладная кабала", когда крепостным становился неоплатный должник. Феодальные традиции закабаления соплеменников посредством правового механизма залога сохранились у нас и поныне, хотя и обосновываются ссылками на классическое западное право.

На настоящий момент основным источником залогового права в России является Часть I Гражданского Кодекса Российской Федерации года ГК , а также закон "О залоге" года - в части, не противоречащей положениям ГК. Статьей ГК предусмотрено, что "залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества ипотека регулируется законом об ипотеке".

Там же установлен приоритет закона об ипотеке над "общими правилами о залоге, содержащимися в настоящем Кодексе", что существенно повышает значение будущего закона. Закон об ипотеке Внесенный в Парламент России в начале года депутатом Думы Георгием Задонским проект Федерального закона "Об ипотеке залоге недвижимости " по состоянию на апрель года был принят в первом чтении Государственной думой в июле года и с тех пор неоднократно был отклонен во втором чтении, что является своеобразным рекордом длительности рассмотрения одного и того же законотворческого акта.

Научным руководителем и главным исполнителем законопроекта является один из авторов Гражданского Кодекса известный правовед-цивилист профессор Маковский. А сам проект в значительной степени был осуществлен тесно связанным с правительством России и Госкомимуществом фондом "Международный институт развития правовой экономики", учредителями которого являются Академия народного хозяйства при правительстве, Торгово-промышленная палата России и Гарвардский университет США.

При активном участии этого фонда был разработан указ президента "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" от 28 февраля года, который и стал фактической концептуальной базой не только для данного законопроекта, но и для всего пакета проектов законов, регулирующих оборот имущественных прав на недвижимость "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и других.

Когда руководители разработки законопроекта из Комитета Думы по собственности, приватизации и хозяйственной деятельности с гордостью докладывают депутатам, что в своей работе они смогли учесть половину из почти зарегистрированных поправок к законопроекту "Об ипотеке", а после очередного его отклонения в ноябре года спикер палаты невесело шутит, что для одобрения, видимо, придется принять "еще килограмма на два поправок", когда законодатели при рассмотрении законопроекта дружно голосуют "ногами", — все это говорит о его некоторой проблемности.

Проблемы законопроекта, на наш взгляд, можно разделить на две группы. Во-первых, технологические — связанные с амбициями разработчиков законопроекта объять единой правовой нормой необъятный институт ипотеки и неизбежное при этом превышение допустимого уровня сложности и объема регулируемых правоотношений. Во-вторых, концептуальные — связанные с несоответствием содержательной основы проекта закона сущности тех конкретных хозяйственно-правовых отношений, которые он призван регулировать.

Влияет еще и уровень правосознания и стереотипы мышления большинства общества. Больше — значит лучше Общепризнано, что имущественный залог ипотека является достаточно сложным хозяйственно-правовым институтом, который во всех развитых странах формировался на основании традиций хозяйственной жизни и правил делового оборота, складывавшихся столетиями.

Традиционные нормы классического римского права об ипотеке установлены в Институциях Гая в I-II веках новой эры. Национальные институты ипотеки обладают существенными различиями и давно выделились в самостоятельные разделы имущественного права, состоящие из десятков правовых актов. С учетом этого, "технологические" проблемы становления российского института ипотеки могут быть решены, на наш взгляд, путем "облегчения" законопроекта.

Прежде всего следует изъять из него разделов, например, главы 4 "Государственная регистрация ипотеки", и замены их ссылками на законы законопроекты , регулирующие аналогичные правоотношения, например, на законопроект "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" кстати, уже принятого Думой в третьем чтении. Затем следовало бы раздробить законопроект на несколько коротких, обладающих большей проходимостью через Федеральное собрание правовых актов.

Прежде всего, это мог бы быть законопроект об ипотеке коммерческих категорий недвижимости, обладающих абсолютной залогоспособностью то есть категорий имущества, не имеющих ограничений на взыскание по гражданским обязательствам его собственника, устанавливаемых, в соответствии со статьей 24 ГК, гражданским процессуальным, жилищным, земельным законодательством.

Затем это могли бы быть законопроекты об ипотеке категорий недвижимости, обладающих ограниченной залогоспособностью, определяемой земельным и приватизационным законодательством, Гражданским процессуальным кодексом и другими действующими актами законодательства, а также законопроекты об ипотеке социально значимых категорий недвижимости, например, жилых домов и квартир, залог которых должен осуществляться под жестким контролем и под гарантии специальных государственных институтов в соответствии с жилищным законодательством.

И, наконец, законопроект, регулирующий вторичный рынок ипотечных кредитов, оборот закладных и производных ипотечных ценных бумаг, согласованный с законодательством о рынке ценных бумаг и банковским законодательством. Нельзя объять необъятное Практика законотворчества в Российской Федерации показывает, что попытки разработки и принятия всеобъемлющей правовой нормы, регулирующей сложное и незрелое для данного общества отношение, приводят к результатам, противоположным поставленным задачам.

Во-первых, к неоправданной задержке появления легального регулирования, что неизбежно вызывает расширение сферы влияния теневого права природа не терпит пустоты. Во-вторых, к подмене норм гражданского публичного права нормами административного права указами президента, постановлениями правительства и т.

В-третьих, при согласовании в парламенте излишне сложного законопроекта, отражающего регулирование конфликта имущественных интересов, объектом политического торга и компромиссов становятся концептуальные основы проектируемого закона. Главное отличие концептуальных принципов, положенных в основу закона, на наш взгляд, заключается в подмене понятия ипотеки, как самостоятельного и весьма сложного института рыночной экономики, на служебное понятие вспомогательного инструмента скрытого отчуждения "замаскированной приватизации" — в терминах левых или "условно отложенной продажи" недвижимости, как выразился на слушаниях в Думе главный куратор законопроекта депутат Иван Грачев.

Подмена понятия ипотеки на условную продажу недвижимости происходит уже в статье 1 Законопроекта, которая устанавливает: "Имущество, на которое установлена ипотека остается у залогодателя в его владении и пользовании". Юридически это означает, что предполагается изъять у залогодателя право распоряжения залогом, а это главный компонент права собственности ст.

Таким образом, в соответствии с законопроектом, при установлении ипотеки, залогодатель обязан фактически отчуждать свое право собственности на заложенное имущество в пользу кредитора. Что не соответствует ст. Это также явно противоречит традициям ипотеки классического романо-германского права, которых придерживается почти вся континентальная Европа и многие другие страны, а главное, противоречит традициям, в которых развивалось и развивается российское гражданское право.

При конструировании правовых актов, регулирующих силой закона конфликт интересов субъектов гражданского имущественного оборота, на наш взгляд, следует исходить из первичности экономического содержания регулируемого правоотношения, традиций делового оборота и их приоритета над отражающими это содержание и традиции правовыми нормами, носящими производный вторичный характер. Экономическое содержание ипотеки По своему экономическому содержанию ипотека выполняет следующие функции.

Во-первых, финансового механизма создания и привлечения дополнительных финансовых средств для поддержания и развития материального производства. Во-вторых, дополнительного инструмента обеспечения оборота и перераспределения имущества в случае, когда применение других механизмов оборота например, купли-продажи и приватизации юридически невозможно или экономически нецелесообразно.

В-третьих, инструмента создания многопорядкового мультиплицируемого фиктивного капитала на основе инструмента фиктивного капитала - закладной и производных ипотечных ценных бумаг, а также институтов вторичного рынка ипотечных кредитов. В самой общей форме разнонаправленность имущественных интересов субъектов отношений ипотеки очевидна. Залогодатели заинтересованы в максимизации объема привлеченных дешевых финансовых ресурсов на единицу оценочной стоимости заложенной недвижимости.

Банкиры-кредиторы заинтересованы в обеспечении возвратности ссудных ресурсов и максимизации доходности по операциям ипотечного кредитования. Общество в лице государства заинтересовано в разумной капитализации национального недвижимого имущества и обеспечении его оборотоспособности, в ликвидации разрыва между финансовым и производственным капиталом, в неинфляционных механизмах поддержки производства, в выполнении доходной части бюджета, в том числе, методами налоговой ипотеки.

Схемы обеспечения исполнения обязательств При конструировании закона, регулирующего отношения залога недвижимости ипотеки , нужно учитывать различные применяемые на практике схемы обеспечения исполнения обязательств, например, заемщика, принадлежащей ему недвижимостью. Мировая и отечественная хозяйственная практика использует несколько основных схем такого обеспечения. Схема 1.

Отчуждение продажа вещных прав заемщика на объект недвижимости, служащий обеспечением обязательств, в пользу кредитора по основному обязательству и одновременное взятие этого объекта заемщиком в аренду с правом выкупа после исполнения основного обязательства. Формально окончательное отчуждение продажа недвижимости в этом случае приобретает условно отложенный характер.

Эта схема наиболее простая, не требует дополнительного законодательного обеспечения, и поэтому действует надежно даже в условиях нынешнего правового вакуума в России. Схема 2.

Коммерческий залог недвижимости ипотека - это схема более эффективная, но и более сложная, требующая специализированных правовых норм для ее юридического обслуживания. Основное отличие Схемы 2 от Схемы 1 заключается в том, что вещное право, например, право собственности на заложенную недвижимость полностью или частично остается у залогодателя, который только создает и отчуждает в пользу залогодержателя производное залоговое право, имеющее обязательственный или вещный характер.

Причем закон должен гарантировать отсутствие ограничений по созданию залоговых прав, так как ограничение или лишение залогодателя возможности создавать и реализовывать отчуждать ипотечные права есть возврат к Схеме 1.

Другое различие этих схем — в степени соучастия контрагентов. Ипотечная схема обеспечивает большую сбалансированность имущественных интересов сторон сделки. Договор ипотеки — это фактически долговременная, часто на несколько десятков лет, программа согласованных усилий сторон договора по достижению взаимовыгодных интересов. Для кредитора это долгосрочное получение дохода на ссуженные денежные ресурсы и их возвратность, гарантированные надежным обеспечением — недвижимостью. Для заемщика-залогодателя это практически единственная возможность получить недорогой долгосрочный инвестиционный кредит на развитие своей недвижимости, которая в этом случае, сама является обеспечением своего развития.

Преимущества ипотеки Преимущество ипотечной схемы в гибкости обеспечивается дискретностью делимостью залогового права, которое может служить обеспечением выполнения обязательства по стоимости как большего, так и меньшего оценочной стоимости объекта ипотеки.

В то время как по Схеме 1 передать продать вещные имущественные права на объект недвижимости даже условно — можно только один раз, причем, как правило, только целиком. Оценочная стоимость условно продаваемой недвижимости должна соответствовать стоимости выполнения основного обязательства.

Однако главное преимущество Схемы 2 заключается в большей эффективности за счет мультипликативного эффекта. Собственник вещного имущественного права на недвижимость с фиксированной оценочной страховой стоимостью может учредить ипотечные права материальными носителями, их удостоверяющими, являются специальные коммерческие бумаги — закладные — нескольких порядков, создавая инструменты фиктивного капитала: первичные, вторичные, третичные и т.

Оценочная стоимость созданных таким образом ипотечных прав может значительно превышать оценочную стоимость вещных прав на объект ипотеки. Причем, увеличение объема привлеченных денежных ресурсов на единицу оценочной стоимости объекта ипотеки обеспечивает достаточно средств для надежного страхования неизбежно повышающихся рисков кредиторов.

Страхование этих рисков может производиться как прямо — страховыми организациями, так и косвенно — диверсифицируя риски при помощи специальных институтов вторичного рынка ипотечных кредитов и закладных, институтов, обеспечивающих ликвидность производных ипотечных ценных бумаг, эмитируемых под гарантии государства. Описанные выше преимущества ипотечной схемы могут реализоваться только при условиях наличия баланса имущественных интересов сторон договора ипотеки, а также сохранения залогодателем вещных прав собственности на объект залога, без чего по действующему законодательству России он сможет как собственник выпускать только первичные закладные на свою недвижимость.

Чем плох существующий законопроект Указанные условия для осуществления классической ипотечной схемы игнорируются разработчиками законопроекта "Об ипотеке". В соответствии со статьей , у залогодателя, на имущество которого установлена ипотека, сохраняются лишь права владения и пользования объектом залога; то есть его лишают права распоряжаться — основного компонента вещного права собственности. Согласно статье последующая ипотека допускается только с согласия тех кредиторов, действие соглашений с которыми не прекратилось к моменту заключения нового залогового договора.

Несомненно, что вряд ли найдется залогодержатель, желающий отказаться от права на подобный запрет, если на это будет иметься прямое указание в законе. Тем более что положения статьи прямо запрещают заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной. Неоправданно жесткий порядок установлен в вопросах обращения взыскания на объект ипотеки.

Для этого достаточно даже незначительного нарушения сроков внесения платежей по кредиту статья Кроме того, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество в случае нарушения правил пользования, содержания и ремонта, обязанностей по страхованию, либо при отказе в его проверке статья Анализ только указанных статей Законопроекта позволяет, на наш взгляд, говорить не просто о диспаритете интересов сторон ипотеки, а о настоящей "кабале" для залогодержателя, которого "ставят на счетчик" в случае возведения в ранг закона положения статьи "Ипотека обеспечивает требование залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества".

Из контекста следует, что сам залогодержатель и будет определять этот объем требований. Римское право и традиционное российское Переходя к анализу юридических аспектов законопроекта "Об ипотеке" следует отметить, что действующая ныне система гражданского права, основы которой установлены Гражданским кодексом, использует традиционное для России правовое содержание понятия залога недвижимого имущества.

Это содержание отражает исторически сложившийся уровень правосознания граждан и реальную практику имущественного оборота, без учета которых правовая норма только затруднит регулирование правоотношений и, соответственно, будет игнорироваться субъектами гражданского оборота недвижимости. Традиционная для России юридическая схема ипотеки базируется на не потерявших и ныне своей актуальности нормах классического римского права об имущественном залоге, определенных в Институциях Гая.

Предмет залога оставался и в собственности и во владении залогодателя. В случае неудовлетворения по обязательству, кредитор получал право истребовать этот предмет у кого бы он к тому времени ни находился, продать его и из вырученной суммы покрыть свое требование.

Поскольку при ипотеке не происходило передачи в собственность кредитора заложенного имущества, а допускалась лишь его продажа, должник, являющийся собственником имущества, мог его заложить несколько раз. Это порождало очередность в удовлетворении претензий кредиторов.

Право требовать продажи залога признавалось только за первым залоговым кредитором. Последующие кредиторы по очереди получали удовлетворение из остатка от вырученной суммы после полного удовлетворения предыдущего кредитора. В случае недостатка средств, вырученных от продажи залога, для удовлетворения всех кредиторов предусматривалась возможность предъявить обязательственный иск в общем порядке на другое имущество должника.

В рамках этих классических норм складывались и развивались традиции хозяйственного применения и правового регулирования ипотеки в России. Причем, например, в соответствии со статьей Гражданского Уложения конец Х1Х века , залогом недвижимого имущества обеспечивались договоры трех видов: а договоры с государством казенная ипотека ; б договоры между частными лицами частная ипотека ; в договоры по займам в кредитных учреждениях банковская ипотека.

И во всех случаях сохранялся ипотечный характер отношений контрагентов: залогодержатель-кредитор не становился собственником владельцем залога. Юридическое содержание ипотеки По своему юридическому содержанию, определенному Гражданским кодексом года, ипотека представляет собой обязательственное обременение ограничение имущественных вещных прав на объект недвижимости при его залоге в качестве обеспечения исполнения основного обязательства залогодателя-должника статья ГК , например, по кредитному договору или иному обязательству.

Залоговое ипотечное право является обязательственным имущественным правом в отличие от права собственности и других вещных имущественных прав статья ГК. Залоговое право создается владельцем вещного имущественного права при вступлении в силу договора об ипотеке и может быть ликвидировано залогодателем в любой момент путем выполнения основного обязательства, что позволяет рассматривать залоговое ипотечное право как производное от вещного имущественного права.

Поэтому договор ипотеки — это условная сделка, которая может быть реализована путем взыскания продажи объекта залога только в случае нарушения выполнения основного обязательства. До этого момента ипотека является только обязательственным обременением вещного имущественного права залогодателя, связанным с необходимостью сохранения правового и физического состояния объекта ипотеки.

Сотрудники кафедры гражданского права

Голосов: 1 Учебно-методические материалы подготовлены на кафедре гражданско-правовых дисциплин МИЭМП и предназначены для изучения студентами юридического факультета Московского института экономики, менеджмента и права по специальности Пособие включает организационно-методическую часть, тематический план лекций и семинарских занятий, программы разделов курса "Общая часть" и "Особенная часть", планы семинарских занятий, темы рефератов, тесты, перечень вопросов для самоконтроля, список литературы, примерный перечень вопросов для итогового контроля, рекомендуемую тематику курсовых работ, ответы к тестам. Приведенный ниже текст получен путем автоматического извлечения из оригинального PDF-документа и предназначен для предварительного просмотра. Изображения картинки, формулы, графики отсутствуют. ТЕМА 6. Формы участия государства в гражданском обороте. Опосредованность участия государства в гражданском обороте. Учас- тие государства в вещных отношениях. Участие государства в обязательственных отношениях. Участие государства во внешнеторговом обороте, иммунитет госу- дарства.

Гражданское право: Учебно-методические материалы

Наука гражданского права в России Глава IV Эпоха, наступившая после введения судебной реформы оживила деятельность университетской науки, вызвала много ученых сил, приложивших свой труд к догматической обработке русского гражданского права. За это время мы почти вовсе не встречаем историко-юридических трудов, все монографии имеют своим предметом догматику русского законодательства. Если история права и затрагивается, то лишь настолько, насколько это необходимо для уяснения действующего права. Все эти монографии мы рассмотрим в обычной системе гражданского права, но предварительно остановим наше внимание на попытках дать полное систематическое изложение гражданского права. К сожалению, эти попытки не достигали конца - мы имеем только начала нескольких курсов, остановившихся на одном введении и не затронувших еще ни одного отдела особенной части гражданского права, так что Мейер и Победоносцев остаются до сих пор единственными средствами ознакомления с системой гражданского права. Это обстоятельство обусловливается, очевидно, трудностью задачи, падающей на составителя курса. В самом деле, кому не известно, сколько затруднений представляет почти каждая статья нашего гражданского законодательства, как только начинаешь уяснять себе ближе ее значение, смысл и отношение к другим статьям, сколько вопросов возбуждается при исследовании ее исторического происхождения.

Ваш IP-адрес заблокирован.

Понятие и предмет гражданского права. Гражданское право как частное право. Соотношение гражданского права с коммерческим предпринимательским правом, хозяйственным правом и земельным правом 2. Система гражданского права как отрасли права и науки 3. Функции гражданского права и гражданско-правовой метод регулирования общественных отношений 4. Принципы гражданского права: их перечень, содержание и отражение в действующем законодательстве 5. Принцип свободы договора: юридическая сущность и отражение в действующем законодательстве и правоприменительной практике 6.

Полезное видео:

Программа вступительного экзамена в аспирантуру

Введение к работе Актуальность и степень разработанности темы исследования. Реформы, проводимые в нашей стране, повлекли и существенное изменение действующего законодательства. Активное вовлечение в хозяйственную деятельность различных субъектов права требовало от государства новых подходов к регулированию такой деятельности.

Книги раздела Электронная библиотека

Понятие и система гражданского права. Гражданское правоотношение. Понятие гражданского права. Гражданское право является отраслью единой системы права РФ.

Понятие и принципы гражданского права. Предмет и метод регулирования. Отграничение гражданского права от других отраслей права.

Главная Гражданское право ипотека это Гражданское право ипотека это Гражданское право ипотека это Если он отказывается от защиты своих прав, то залогодержатель имеет право использовать законные способы по защите залога от имени залогодателя без доверенности. Удивительно, но факт! При этом плательщик ренты - новый собственник недвижимого имущества - становится залогодателем, а получатель ренты - залогодержателем. В дальнейшем заемщик обязан возместить кредитору понесенные им расходы. Понятие ипотеки в силу закона Согласно действующему законодательству ипотека может возникать не только в силу договора, но и в силу закона и в этом случае ее называют легальной. В том случае, когда обязательство подлежит исполнению по частям, в закладной должны быть указаны сроки соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры. Договорная ипотека возникает по волеизъявлению сторон, легальная при наличии определенных законодательством фактов юридического характера.

Понятие договора ипотеки, его признаки и виды. . изучению правового регулирования договора ипотеки как отдельного института гражданского права.

Происхождение современной ипотеки. Новейшие течения в вотчинном праве в связи с современным строем народного хозяйства В книге, принадлежащей перу профессора И. Базанова, исследуются вопросы организации ипотечной вотчинной системы в различных странах мира. Работа представляет собой магистерскую диссертацию автора и была им написана в связи с предпринимавшимися в конце XIX в. Не утратившая своего значения и сегодня, она может служить образцом подлинно научного, классического произведения - одного из тех, которыми была так богата русская юриспруденция конца XIX - начала XX вв. Васьковский Е.

Депозитарный учёт закладной[ править править код ] Закладная может быть передана на хранение депозитарию , то есть профессиональному участнику рынка ценных бумаг. Лицензия депозитарию выдается на основании ФЗ "О рынке ценных бумаг". Депозитарный учёт оформляется депозитарным договором, а, если предусмотрено договором, депозитарий может передать другому депозитарию закладную.